Boligområder i Ullerslev

Kommuneplan 2017 udlægger fremtidige boligområder i Ullerslev i byens nordlige del på begge sider af Kertemindevej og lægger samtidig op til huludfyldning, hvor eksisterende arealer åbner mulighed for det. Placeringen af det fremtidige boligbyggeri langs Kertemindevej vil tage vidtstrakte hensyn til naturen og miljøet.

Det fremtidige boligbyggeri i Ullerslev skal opføres som en kombination af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.

Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende- og klimatilpassede løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.

Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.

  1. De nye boligområder til åben-lav og tæt-lav bebyggelse i Ullerslev skal udvikles på baggrund af en samlet helhedsplan, der omfatter områderne på begge sider af Kertemindevej.
  2. Hulopfyldning på eksisterende arealer i byen er ligeledes ønskeligt, hvor en tidligere anvendelse er ophørt, og området åbner op for nye muligheder. Hulopfyldning skal foretages med hensyn til de eksisterende omgivelser
  3. Helhedsplanen for området langs Kertemindevej skal muliggøre, at byudviklingen kan ske i mindre etaper indefra den eksisterende by og ud af byen mod nord.
  4. Helhedsplanen og de nødvendige lokalplaner skal beskrive sammenhængen med de tilgrænsende boligområder og den grønne struktur, samt vise hvordan området kan trafikbetjenes på en bæredygtig måde.
  5. De på kortet viste skraverede arealer er beliggende indenfor et sammenhængende naturområde. Disse arealer skal friholdes for bebyggelse, men integreres i helhedsplanen for de kommende boligbebyggelser. Denne overgangszone mellem boligområderne og de tilgrænsende naturområder skal indgå i planlægningen, så der sikres en klar afgrænsning mellem by og land.
  6. Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
  7. Ved lokalplanlægning og godkendelse af enkeltprojekter skal der lægges vægt på tilgængelighed, handicapvenlige løsninger, gode og sunde friarealer samt energivenlige-. klimatilpassede- og byøkologiske løsninger.
  8. Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande (se også afsnittet om rammebestemmelser for grundvand). Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. For områderne på begge sider af Kertemindevej gælder følgende krav, der skal indskrives i lokalplanen:
    * Arealanvendelsen må alene være til boliger, institutioner eller administrativt erhverv; arealanvendelsen skal fastholdes i fremtiden.
    * BNBO skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening.
    * På eventuelt kommunalt ejede arealer skal tinglyses forbud mod brug af pesticider.
    * Der skal gennemføres oplysningskampagner for beboerne mod brug af pesticider.
    * Området skal forsynes med fjernvarme eller anden klimavenlig opvarmningsform.
    * Området skal kloakeres med skærpede vilkår til tæthed.
    * Regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden.
    * Faskiner til nedsivning af tagvand skal etableres til sikring af grundvandsdannelsen.
    * Tagmaterialerne må ikke forurene tagvandet (undgå blyinddækning, tjære eller kobbertagrender).
    * Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal opsamles og afledes særskilt med forudgående forbedret rensning.
    * Eventuelle støjvolde skal etableres med ren jord.

På baggrund af befolkningsprognosen og boligbyggeprogram forventes et gennemsnitligt årligt boligbyggeri i Ullerslev på 5-10 boliger i planperioden. Det udlagte areal til boliger langs Kertemindevej har en samlet rummelighed på ca. 300 boliger og forventes at strække ud over planperioden. Uanset de langsigtede perspektiver ses området som en enhed og indbyder til en samlet planlægning.

Byudviklingen i Ullerslev har i de seneste år været koncentreret omkring Kirsebærhaven og Kirkebakken, der nu er næsten fuldt udbygget. Byudviklingsmulighederne i Ullerslev er begrænsede på grund af varierede jordbundsforhold og jernbanens gennemskæring, der forhindrer en sydlig udvikling. For at minimere afstanden til centerområde, skole og fritidsformål er der valgt en boligudbygning nord for byen langs Kertemindevej. For at imødekomme byudviklingen, er der blevet etableret lysregulering, der sikrer en sikker krydsning af landevejen for bløde trafikanter til skole, hal- og centerområde.

Der skal i forbindelse med detailplanlægningen af de nye boligområder på begge sider af Kertemindevej tages højde for byudvikling på lang sigt, ved sikring af en hensigtsmæssig vejadgang til både en østlig og en vestlig byudvikling i forhold til de udlagte områder.

Den nordlige del af byudviklingsområdet er endvidere beliggende i sammenhængende naturområde. Disse arealer friholdes for byggeri og vil danne overgangszone mellem boligområderne og de tilgrænsende naturområder, så der sikres en klar afgrænsning mellem by og land.

Byudviklingsområdet øst og vest for Kertemindevej ligger indenfor indvindingsopland til Flødstrup Vandværk og Ullerslev Vandværk, og den sydlige del er område med særlige drikkevandsinteresser. Udlægget ligger opstrøms og lige udenfor 300 meter beskyttelseszonen og BNBO’erne til vandværksboringerne til begge vandværker. Eventuel forurening som følge af byvækst er vurderet at kunne udgøre en risiko for nærliggende drikkevandsindvinding. Til imødegåelse af denne risiko er derfor fastlagt en række forholdsregler, som skal følges ved byudvikling på arealerne jf. retningslinjen herom.

Et mindre areal i den sydvestlige del af boligudviklingsområdet vest for Kertemindevej i Ullerslev berøres af kirkebeskyttelseslinjen. Arealet er i forhold til Ullerslev Kirke beliggende bag den eksisterende større bebyggelse mod Odensevej og afgrænset af et markant skelbeplantning. Da der i området skal opføres lav bebyggelse, vurderes det, at denne ikke vil forringe oplevelsen af Ullerslev Kirke. Forholdet til kirkebeskyttelseslinjen vil indgå i detailplanlægningen af området.